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许昌市宏安商贸港商铺违规销售涉“房产集资”

 导读: 《商品房销售管理办法》明确规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、商铺等。最高法还曾公布司法解释:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将按刑法规定处罚。

  中国企业网讯:近日,本网接到群众反映,河南省许昌市建安区宏安商贸港项目出售的商铺以包租、返租、返本销售等国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。

  宣传资料显示:宏安商贸港项目位于许昌市梨园转盘南侧,是许昌市建安区集商品展示展览交易、仓储配送、综合商务、商住及生活配套的商业综合体项目。项目建筑面积:345086平米,占地面积:192759平米。由河南晟华置业有限公司开发,河南宏安商业管理有限公司运营。

  据宏安商贸港销售人员介绍:该项目商铺面积一般在十几平方左右。商铺优惠前预计均价在13000元左右,具体一铺一价,因位置不同价格会有上下浮动,随后销售人员以12.73m²商铺为例为本网计算了价格。商铺总价165490元。购买商铺后先返还两年的租金冲抵房款,第一年返还7%,11584元。第二年返还8%,13239元。两年的返租冲抵房款后总价为140667元,首付比例60%,首付款84667元。贷款金额56000,贷款年限1.5年,月还款额3111元。

  随后,销售人员介绍了其商铺力推的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广。并称终生包租,前两年固定收益后,每年租金在10%-40%的比例上涨,十年内肯定能回本了。

  宏安商贸港商场现在实行购买商铺 “终生包租”的商铺销售模式,宣称十年内商铺收取的租金接近购房款。

  商家销售“水很深” 返利 抵房款实为虚假优惠

  世上没有一本万利的事情,销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。

 许昌市宏安商贸港商铺违规销售涉“房产集资”

  宏安商贸港销售人员计算的房款分期和包租返还租金/图

  对于购买商铺的业主来说,返租的最大诱惑在于:在返租期内,商铺无需亲自打理也能保障收益,即使商铺长时间空置,业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说,这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望,以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。

  就许昌市宏安商贸港推出的优惠来说,业内人士介绍:返利冲抵房款其实是以优惠的名义侵占购买者的使用权,为开发商的商业开发行为买单。看起来返利冲抵购房款,其实是一场虚假的优惠。

  售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式,但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。

  商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点,有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多;即使有能力购买,一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾,吸引投资者,开发商不得不在营销模式上有所创新,“分割出售”、“售后包租”等营销模式应运而生。“三年包租,租金回报24%”、“十年包租,年回报9%”等充满诱惑性的字眼,吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现,问题随之而来,由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现,售后包租并不保险。

  承诺“10年包租”的公司在第3年已无力偿付租金,商铺包租再次传出“陷阱”之说。2011年10月,百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明,称公司已经濒临破产边缘,无能力继续履行委托经营合同。自此,一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。

  包租、返租国家明令禁止 或涉嫌非法集资

 许昌市宏安商贸港商铺违规销售涉“房产集资”

  位于许昌市梨园转盘南侧的宏安商贸港项目售楼部/图

  近年来,“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业,这种营销销售方式在房地产市场上出现后,引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。

  各级监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性,早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将按刑法规定处罚。”

  对于此事,前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租、返租行为的禁令和规定,我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路,上万业主资金套牢事件。

  宏安商贸港项目作为许昌市重点项目,其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发,更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而,在其项目运作的情况下,现期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。针对此事,本网将继续关注。